Ռիսկեր համատեղ շինարարության մեջ, իհարկե, կան, բայց դա չի նշանակում, որ դուք պետք է անտեսեք ձեր սեփական քառակուսի մետրերը գնելու այս հնարավորությունը: Բացի այդ, հաշվի առնելով այն հանգամանքը, որ այսօր երկրում նման բարդ իրավիճակ է ստեղծվել, դա լավ միջոց կլինի խնայել ձեր խնայողությունները։ Ի վերջո, անշարժ գույքը ներդրումների ամենաապահով և շահավետ տեսակներից մեկն է: Ավելին, համատեղ շինարարությունն ունի ոչ միայն թերություններ, այլև շատ գրավիչ առավելություն։
Համօգտագործվող շինարարությունը…
Այն փաստը, որ այսօր շատ ռուսներ որոշում են անշարժ գույք գնել ընդհանուր շինարարական ծրագրի օգնությամբ, ամենևին էլ զարմանալի չէ։ Ի վերջո, երկրի տնտեսական իրավիճակը շատ ցանկալի է թողնում, իսկ դեֆոլտի ռիսկը գնալով մոտենում է։ Պարզ ասած, համատեղ շինարարությունը շինարարության մի տեսակ է, որտեղ կառուցապատողը, իր նախագիծն իրականացնելու համար, միջոցներ է ներգրավում անհատներից, որոնք հետագայում դառնում են լիարժեք սեփականատեր:սեփական բնակարաններ այս տանը: Հարկ է նշել, որ հենց այս միջոցներով են իրականացվում շինարարական աշխատանքներ։ Սրա օգուտը բավական պարզ է. Կառուցապատողը վարկը չի օգտագործում նախագիծն իրականացնելու համար, իսկ բաժնետոմսերի շինարարության մասնակիցը ձեռք է բերում իր օրինական քառակուսի մետրերը բավականին ցածր գնով և հնարավորություն ունի վճարելու արժեքը մինչև շինարարության ավարտը։ Ցավոք սրտի, խարդախության դեպքերը շատ տարածված են մեր երկրում, ուստի շատերը ռիսկի չեն դիմում կապվել նման ծրագրերի հետ: Բայց այն քաղաքացիների համար, ովքեր բնակարան ձեռք բերելու համար մեծ գումարներ չունեն, այս մեթոդն ամենաեկամտաբերն է։ Սկզբունքորեն, դա կարող է բավականին անվտանգ լինել, եթե ընդհանուր շինարարության մասնակիցը պահպանի որոշ նախազգուշական միջոցներ: Օրինակ՝ ստուգեք կառուցապատողից անհրաժեշտ փաստաթղթերի առկայությունը, շինթույլտվությունը, լիցենզիան և այլն:
Ինչպես գնել բնակարան բազմաբնակարան շենքում
Մեր երկրում անշարժ գույքի գների անընդհատ աճի պայմաններում ընդհանուր շինարարությունը բնակարան ձեռք բերելու շատ շահավետ միջոց է: Չէ՞ որ նախագիծն ամբողջությամբ իրագործվելուց հետո դրանում գտնվող բնակարանները զգալիորեն թանկանում են։ Նման ներդրումային գործիքով անշարժ գույք ձեռք բերելու համար անհրաժեշտ է հատուկ պայմանագիր կնքել կառուցապատողի և հաճախորդի միջև: Ինչպես նշվեց վերևում, նախքան որոշակի մշակողի հետ համագործակցություն սկսելը, անհրաժեշտ է ստուգել բոլոր անհրաժեշտ փաստաթղթերը, որոնք հաստատում են նրա աշխատանքի օրինականությունը: Մի մոռացեք մասինոր մեծ գումարների մասին է խոսքը, և որ դրանց փոխանցման հետ կապված ռիսկը շատ մեծ է։ Արժե ուշադրություն դարձնել, թե այս կառուցապատողն արդեն քանի տուն է կառուցել, ինչպես նաև նախկին ծրագրերի իրականացման ընթացքում առկա խնդիրներին։
Շատ ընկերություններ հաճախ օգտագործում են նոր իրավաբանական անձ՝ նոր տուն կառուցելու համար: Շատ կարևոր է ստուգել, թե կոնկրետ ովքեր են դրա հիմնադիրները։ Եվ մի մոռացեք, որ անշարժ գույքը պետք է դուր գա: Համատեղ շինարարության մասնակիցները հաճախ հիասթափվում են ձեռք բերված քառակուսի մետրի վրա տեղավորվելուց հետո: Ամենից հաճախ դա պայմանավորված է հենց այն հանգամանքով, որ սեփականատերերը պատշաճ ուշադրություն չեն դարձրել այնպիսի մանրուքներին, ինչպիսիք են ենթակառուցվածքը: Կարևոր է ուշադրություն դարձնել դրա առկայությանը մոտակայքում՝ մանկապարտեզ, խանութ, բանկի մասնաճյուղ, կլինիկա, ավտոկայանատեղ և այլն:
Պայմանագիր կնքելու համար անհրաժեշտ փաստաթղթեր
Քանի որ հաճախ բնակարան գնելու համար գումար չի լինում, շատերը ընտրում են քառակուսի մետր գնել՝ օգտագործելով այնպիսի ներդրումային գործիք, ինչպիսին է ընդհանուր շինարարությունը: Ընտրված մշակողի կողմից տրամադրված փաստաթղթերը պետք է ուշադիր ստուգվեն: Այս ցանկը պետք է անպայման ներառի` շինթույլտվություն, նախագծային փաստաթղթեր, հողամասի վարձակալության կամ սեփականության պայմանագիր, պետական գրանցում և բաղկացուցիչ փաստաթղթեր: Պայմանագիր կազմելիս «որոգայթները» շատ են. Առաջին հերթին, սեփական կապիտալի մասնակցության պայմանագիրը (DDU) պետք է պարունակի ճշգրիտ փոստային հասցեն: Եթե սահմանված չէ, ապաանհրաժեշտ է ստուգել ժամանակավոր նշանակված հասցեի առկայությունը, իսկ հետագայում ստորագրություններով և կնիքներով ստուգել պայմանագրի լրացուցիչ հավելվածը։
DDU-ի բարդությունը կայանում է նրանում, որ չկա մեկ ճիշտ նմուշ, քանի որ շինարարության օբյեկտներն ու պայմանները հաճախ տարբեր են: Բայց հիմնական կետերը սովորաբար ամենուր նույնն են: Նման փաստաթղթի պարտադիր կետերը պետք է լինեն. և վաղաժամկետ դադարեցման կարգը և այլն։ Անհրաժեշտ պարագաների ցանկը բավականին երկար է։ Հաճախ DDU-ն պարունակում է մի քանի էջ: Կարևոր փաստաթուղթ ստորագրելուց առաջ պետք է նորից կարդալ բոլոր պայմանները։ Լավագույն բանը, որ կարելի է անել, փաստաբանի օգնությանը դիմելն է: Այս դեպքում ռիսկերը նվազագույն կլինեն։
Հիփոթեքի գրանցման առանձնահատկությունները
Ընդամենը մի քանի տարի առաջ սեփական կապիտալի հիփոթեքը հնարավոր չէր: Սակայն այսօր գրեթե յուրաքանչյուր բանկ առաջարկում է նման ծառայություն։ Համատեղ շինարարության համար հիփոթեքային վարկ ստանալու կարգը զգալիորեն տարբերվում է ավարտված բնակարանների համար նույն պայմանագրի կնքումից: Նախևառաջ անհրաժեշտ է պայմանագիր կնքել մշակողի հետ։ Այս գործողության բոլոր նրբությունները վերը նշված էին։ Այնուամենայնիվ, անհրաժեշտ է ուշադրություն դարձնել օբյեկտի, անշարժ գույքի արժեքի, վճարման ժամկետի և կարգի, շինարարական օբյեկտի երաշխիքների, տարածքի հատակագծի և տարածքի, ժամկետի մասին տեղեկատվությանը:անշարժ գույքի փոխանցում. Առանց ձախողման, բանկը կպահանջի նոտարական վավերացված փաստաթղթեր ամուսնու (եթե այդպիսիք կան) և խնամակալության մարմինների համաձայնությամբ (անչափահասների գույքի հետ կապված գործարք իրականացնելիս): Պայմանագիրը պետական գրանցման մարմիններում անցնում է պարտադիր ընթացակարգ։ Մեկ մասնակցի համար դա սովորաբար տևում է ոչ ավելի, քան մեկ ամիս: Փաստաթուղթը լիովին պատրաստ լինելուց հետո անհրաժեշտ է դրա հետ կապ հաստատել բանկի հետ: Հետագա փաստաթղթերը կարող են զգալիորեն տարբերվել՝ կախված ընտրված վարկային հաստատությունից: Տոկոսադրույք, փաստաթղթերի փաթեթ, գրավի պահանջներ և այլն, այս ամենը կարող է զգալիորեն տարբերվել: Միակ բանը, որ բացարձակապես յուրաքանչյուր բանկ պահանջում է, հիփոթեքի համապարփակ ապահովագրությունն է:
Պահանջի հանձնարարություն
Բավականին հաճախ առաջանում է կառուցվող բնակարանների վերավաճառքի կարիք: Այս ընթացակարգը կոչվում է «համատեղ շինարարության հանձնում» կամ «պահանջի իրավունքի հանձնում»։ Այս սխեման կարող է իրականացվել նույնիսկ նախքան կառուցված շենքը շահագործման ռեժիմի անցնելը և բնակարանային իրավունքի փաստաթղթերի ստացումը: Սեփականատերը, ով պայմանագիր է կնքել կառուցապատողի հետ, շինարարության ավարտից հետո ցանկացած պահի կարող է անշարժ գույք ստանալու իր իրավունքը վերավաճառել մեկ այլ անձի: Կարևոր է նշել, որ ցանկացած նման գործարք առանց ձախողման կհարկվի: Օրենքով դրա վճարումը հանձնարարվում է առաջին ներդրողին։ Չնայած մրցութային գործընթացի ընթացքում այս պարտավորությունը կարող է տեղափոխվել նոր բաժնետոմսերի սեփականատիրոջ ուսերին: Բայց միևնույն ժամանակ արժենկատի ունեցեք, որ հարկի գումարը հաշվարկվում է գործարքի ամբողջ գումարի վրա, այլ ոչ թե ներդրումների չափի և կոնցեսիոն չափի տարբերության վրա: Հանձնարարության պայմանագրերով անշարժ գույքի ձեռքբերումը միշտ տեղին է, քանի որ այն աներևակայելի շահավետ է ներդրողների մեծ մասի համար:
Բաժնետոմս, թե համատեղ սեփականություն
Ամենից հաճախ երիտասարդ ընտանիքները որոշում են նոր անշարժ գույք գնել: Այդ իսկ պատճառով համատեղ շինարարության օբյեկտը ոչ միայն ընտրվում է ամուսնու հետ համատեղ, այլ նաև համատեղ որոշում է կայացվում, թե ինչ տեսակի պայմանագիր պետք է կնքվի։ Համատեղ սեփականության հայեցակարգը նշանակում է, որ ամուսնալուծության ժամանակ գույքը կբաժանվի հավասարապես, այսինքն՝ հավասար բաժնեմասերով դրա սեփականատերերի միջև։ Դա պայմանավորված է նրանով, որ պայմանագրում որոշակի պայմաններ նշված չեն։ Ամուսնու փոխարեն կարող է հանդես գալ ազգականը կամ որևէ կողմնակի անձ, ով կընդգրկվի այս պայմանագրում։ Եթե, սակայն, կնքվում է նաև հավասար բաժնեմասի պայմանագիր, ապա, համաձայն դրա կանոնների, գույքի որոշակի մասի յուրաքանչյուր սեփականատեր կարող է այն տնօրինել իր հայեցողությամբ։ Միակ սահմանափակումն այն է, որ գնման առաջին իրավունքը պատկանում է երկրորդ բաժնետիրոջը։ Իսկ, օրինակ, ամուսնալուծության ժամանակ անշարժ գույքն այլևս չի բաժանվի, քանի որ այն նախապես բաժանվել է սեփականատերերի միջև։
Վճարում
Ինչ վերաբերում է այս ծառայության վճարմանը, ապա կան բազմաթիվ տարբերակներ։ Բնակարանի ընդհանուր արժեքը, ինչպես նաև այն պայմանները, որոնց դեպքում կկատարվեն վճարումները, կախված կլինեն նրանից, թե որքան կլինի կանխավճարը: Օրինակ՝ երեք աշխատանքային օրվա ընթացքում ամբողջ գումարը մուտքագրելիս հաճախորդըկառուցապատողից զեղչ է ստանում անշարժ գույքի յուրաքանչյուր քառակուսի մետրից: Հակառակ դեպքում պայմանագրի հաշվարկն իրականացվում է համաձայնեցված ժամկետում, իսկ ի սկզբանե սահմանված արժեքը չի կարող փոփոխվել նույնիսկ գնաճի ճնշման ներքո կամ պարզապես շինարարության ընթացքում։ Բնակարանի արժեքը տարաժամկետ վճարելու առավելությունն այն է, որ նույնիսկ չնչին գումարով մասնակիցը կարող է լուծել իր «բնակարանային խնդիրը»։ Միևնույն ժամանակ, բնակարանը կարող է ընտրվել հաճախորդի բոլոր ցանկություններով՝ սկսած քառակուսի մետրի քանակից և վերջացրած գույքում դրա ստացման բնութագրերով և ժամկետներով: Բացի այդ, ամսական փոքր վճարումների դեպքում բաժնետերը կարող է հաջողությամբ վերահսկել իր բյուջեն։
Բաժնային մասնակցության դրական և բացասական կողմերը
Սեփական կապիտալի միջոցով անշարժ գույք ձեռք բերելու հիմնական առավելությունը ցածր արժեքն է: Կառուցվող տուն գնելով՝ կարող եք շատ բան խնայել: Երկրում ստեղծված իրավիճակի համար սա զգալի պլյուս է։ Բացի այդ, գործարքը կարող է կնքվել անմիջապես ազգային արժույթով։ Խոսելով մինուսների մասին՝ նախ ասեմ, որ բաժնետոմսերի պայմանագիրը կազմելիս հաճախորդը ոչ թե բնակարան է գնում, այլ միայն կառուցապատողից այդ բնակելի տարածքը պահանջելու իրավունք։ Ցավոք, շուկան այնպես է նախագծված, որ ձեր գույքը ժամանակին ձեռք բերելու հավանականությունը չափազանց ցածր է։ Իսկ խաբեբաների թիվը բավականին մեծ է։ Ուստի անհրաժեշտ է շատ զգույշ լինել մշակողի ընտրության և փաստաթղթերի կատարման հարցում: Դե, եթե կան հարցեր, որոնց դժվար է ինքնուրույն պատասխանել, ապա դա լավագույնն էօգնություն խնդրեք փորձառու մասնագետից. Անշարժ գույքի շուկայում բազմաբնակարան շենքերի ընդհանուր շինարարությունը միշտ էլ տարածված կլինի։
