Կառուցապատողը պարտավոր է կնքել պատասխանատվության ապահովագրության պայմանագիր մինչև գնորդի հետ առաջին գործարքի կնքումը։ Հակառակ դեպքում նա չի կարողանա գրանցել այն Rosreestr-ում: Այս և այլ լրացումներ կատարվել են 2014 թվականին «Որոշ օրենսդրական ակտերում փոփոխություններ կատարելու մասին» թիվ 294 դաշնային օրենքով։
Էություն
2014 թվականից շինարարական կազմակերպությունը պարտավոր է հաստատել պարտավորությունների կատարումը՝ համատեղ շինարարության մեջ կառուցապատողի երաշխիք կամ քաղաքացիական պատասխանատվության ապահովագրություն տրամադրելով։ Սա թույլ կտա գնորդին վերադարձնել իր միջոցները չնախատեսված իրավիճակների դեպքում:
Ընդունված օրինագիծը սահմանում է մշակողի պատասխանատվությունը.
- պարտավորություններից խուսափելը;
- անավարտ օբյեկտի առաքում;
- սնանկություն մինչև հանձնումը.
Փորձագետները մտավախություն ունեն, որ նորարարությունները կհանգեցնեն թանկացումներիգույքը։ Կառավարությունը վստահեցրեց, որ այս գործոնները փոխկապակցված չեն։ Ապահովագրության ծախսերը, նույնիսկ խոշոր ընկերության համար, կազմում են գործարքների ծավալի 1%-ը։ Մշակողները ստիպված կլինեն միջոցներ հատկացնել այս ծախսերի համար իրենց բյուջեից:
Օբյեկտ
Շինարարների պատասխանատվության ապահովագրությունը համատեղ շինարարության համար ներառում է հաճախորդների գույքային շահերի պաշտպանություն: Այս գործարքը ձեռնտու է առաջին հերթին գնորդներին: Ընկերությունը կարող է ապահովագրել ամբողջ տունը կամ բնակարանները առանձին։
Հաճախորդներ
Պայմանագիրը կնքվում է հօգուտ բաժնետերերի։ Որոշակի հանգամանքներում նրանք վճարում կստանան։ Կառուցապատողը պարտավորվում է հանձնել հուսալի բարձրորակ օբյեկտ։ Ապահովագրողը պարտավոր է հաճախորդին տեղեկացնել գործարքի փոփոխությունների մասին և վճարել վարձատրություն: Եթե շինարարության ընթացքում սեփական կապիտալի սեփականատերերը փոխվում են, դա պետք է նշվի պայմանագրում, քանի որ հաջորդ մասնակցի հետ կազմվում է առանձին փաստաթուղթ:
Ապահովագրողներ
Ոչ բոլոր IC-ները հակված են նման պայմանագրեր կնքելու: Ենթադրվում է, որ գործարքների այս տեսակը կորուստներ է բերում։ Ավելին, ընկերությունը պետք է բավարարի որոշակի պահանջներ.
- գործում է շուկայում ավելի քան 5 տարի;
- բավարարել ֆինանսական կայունության պահանջները;
- ունենալ զարգացման դրական հեռանկար ապագա ժամանակաշրջանների համար;
- ունենալ առնվազն 400 միլիոն ռուբլի շրջանառության մեջ, ինչպես նաև կանոնադրական կապիտալ՝ 120 միլիոն ռուբլու չափով։
Ուղեվարձ
Շինարարի ապահովագրություն ընդհանուր շինարարական ծախսերի համարթանկարժեք. Միջին ցուցանիշները 2015 թվականին կազմել են 0,5–0,8%։ Երկարաժամկետ պայմանագրերի դեպքում սակագները կարող են նվազել 10-30%-ով։ Ապահովագրական ընկերությունը (IC) ինքն է սահմանում դրույքաչափը, ինչպես նաև հաշվարկում է գործակիցները տարեկան տոկոսի համար, քանի որ միշտ կա հավանականություն, որ մշակողը լիովին խուսափի պարտավորությունների կատարումից:
Ինչն է որոշում փոխարժեքը:
- Կառուցապատողի մասնակցությունը հոլդինգին։
- Նախորդ գործարքների դրական փորձ. վերջնաժամկետ, օբյեկտների քանակ, աշխատանք տարբեր մարզերում, բողոքներ չկան:
- Ֆինանսական կայունություն.
- Իրավական աջակցություն. բոլոր փաստաթղթերի և թույլտվությունների առկայություն:
- Շինարարական փուլ.
- Վերջնաժամկետ.
- Բաժնետերերի թիվը։
Պայմանագրի կատարում
DDU գրանցելու համար մշակողը պետք է համաձայնագիր ներկայացնի Rosreestr-ին: Դա անելու համար անհրաժեշտ է հավաքել հետևյալ փաստաթղթերը՝
- նախագծի հռչակագիր;
- շինարարական աշխատանքներ իրականացնելու թույլտվություն;
- պետական գրանցման վկայական;
- համօգտագործվող շինարարական պայմանագիր;
- կանոնադրական փաստաթղթերի պատճեն;
- իրագործելիության ուսումնասիրություն;
- ֆինանսական հաշվետվությունների պատճեն;
- տվյալներ պարտատերերի մասին;
- վկայագիր բանկային վարկերի գծով ժամկետանց չլինելու մասին։
Ինչը պաշտպանված է
Համատեղ շինարարության համար Շինարարի պատասխանատվության ապահովագրությունը ենթադրում է փոխհատուցում, եթե կառուցապատողը չի կատարել պարտավորությունները, ինչը հաստատվում է դատարանի որոշմամբ կամընկերության սնանկացում. Գումարը չի վճարվում շինարարության ժամկետի սառեցման կամ շահագործման ժամկետի երկարաձգման դեպքում: Գումարը կախված է պայմանագրի գնից։ Այն չի կարող պակաս լինել, քան՝
- օբյեկտի արժեքը;
- միջին շուկայական փոխարժեքը 1 քառ. մ.բնակարանային տարածք մարզում.
Օրենքը նաև սահմանափակում է հավելավճարների առավելագույն չափը։
Ապահովագրություն են ճանաչվում հետևյալ դեպքերը՝
- շինարարության ընդհատում;
- մշակողի սնանկացում;
- բնակարան չստանալ;
- հրաժարվում է վերադարձնել նյութական ռեսուրսները և այլն:
Օրենսդրական փոփոխություններ
2014 թվականին փոփոխվել է թիվ 294 դաշնային օրենքը, համաձայն որի՝ շինարարության մեջ սեփական կապիտալի մասնակցությունը մշակողի պատասխանատվության ապահովագրությունն այժմ պարտադիր է։ Պայմանագրերը կազմվում են հենց մշակողների կողմից: Նրանք նաև ընտրում են, թե ում հետ կնքեն պայմանագրեր՝ ընկերության, բանկի, մասնագիտացված ընկերության հետ:
Պարտադիր ապահովագրական ընկերության բոլոր անդամները համապարտ պատասխանատվություն են կրում։ Եթե գործարք է կնքվում բանկի հետ, ապա շատ ժամանակ է ծախսվում թղթեր հավաքելու վրա։ Պետք է վճարվի օբյեկտի արժեքի 30% ավանդ, որը ծառայում է որպես ֆինանսական հաստատության երաշխիք։ Բացի այդ, Կենտրոնական բանկը սահմանում է իր պահանջները նման բանկերի համար՝.
- նվազագույն պաշտոնավարումը - 5 տարի;
- գրանցված կապիտալ 200 մլն;
- գույքի արժեքը 1 միլիարդ ռուբլի է:
Կարգավորողների համար ավելի ձեռնտու է վարկ ստանալ, քան երաշխիք տալը։ Ֆինանսական հաստատությունները նույնպեսՇինարարության մեջ սեփական կապիտալի մասնակցության պայմանագրի ապահովագրությունը համարեք շահութաբեր արտադրանք:
Ավելի լավ է պայմանագիր կնքել ընկերության հետ. Ուժեղ մրցակցության պայմաններում ապահովագրողները փորձում են հաճախորդներին գրավել ցածր սակագներով և գներով: Նման գործարքների դրույքաչափը մնում է ֆիքսված պայմանագրի ողջ ընթացքում: Համատեղ շինարարության համար շինարարի պատասխանատվության ապահովագրությունը վճարվում է աշխատանքների ավարտից հետո: Մեկ այլ առավելություն թղթաբանության արագությունն է: Ապահովագրվածը հենց ինքը կառուցապատողն է, շահառուն՝ բաժնետերը։ Տրամադրման եղանակն ընտրվում է յուրաքանչյուր բնակարանի համար առանձին։
Շինարարների պատասխանատվության ապահովագրություն ընդհանուր շինարարության համար
Ընկերություններից պահանջվում է գրավ տրամադրել: Ամենից հաճախ սա այն հողն է, որի վրա կտեղակայվի օբյեկտը: Բացի այդ, փաստաթուղթը նկարագրում է, թե ինչպես ապահովել պարտավորությունները: Թղթերը կնքվում են մինչև առաջին բաժնետոմսային պայմանագրի պետական գրանցումը և գործում են մինչև օբյեկտի հանձնումը: Գործարքի դադարեցումը ընկերությանը չի ազատում դրա գործողության ընթացքում տեղի ունեցած դեպքերի համար փոխհատուցում վճարելու պարտավորությունից։
Կարող եք ապահովագրել ամբողջ տունը կամ յուրաքանչյուր բնակարան առանձին։ Առաջին տարբերակը ձեռնտու չէ. Կառուցապատողին անհրաժեշտ է անհապաղ մեծ գումար մուտքագրել, որպեսզի վստահ լինի, որ բոլոր բնակարանները կվաճառվեն։ Երկրորդ խնդիրն այն է, որ նման պայմանագրերով դժվար է որոշել, թե ով է շահառուն։
Փաստաթուղթն ուժի մեջ է մտնում առաջին վճարման պահից: Պայմանագրով համատեղ շինարարության համար կառուցապատողի ապահովագրությունը չի նախատեսում արտոնություն: Գործարքի մնացած պայմանները ստանդարտ են.
- ապահովագրողը պարտավորվում է բաժնետերերին տեղեկացնել վճարված փոխհատուցման չափի մասին;
- ընկերությունը կարող է հետընթացի հայց ներկայացնել մշակողի դեմ;
- ապահովագրողը պարտավոր է տեղեկացնել բոլոր սեփականատերերին պայմանագրի վաղաժամկետ խզման մասին;
- պայմանագրի տևողությունը կախված է շինարարության տևողությունից:
Վերադարձ գումարը կախված է գնից և դրույքաչափերից: Այն պետք է գերազանցի բնակարանի ընդհանուր մակերեսի արժեքը: Ընկերությունն ինքն է որոշում, թե ինչպես է վճարվելու՝ միանվագ, թե մաս-մաս:
Կառուցապատողների պատասխանատվության ապահովագրության խնդիրները ընդհանուր շինարարությունում
Այս գործարքը շատ կոնկրետ է: Փաստորեն, խոսքը կառուցապատողի ֆինանսական ռիսկերը պաշտպանելու մասին է։ Ընկերություններն ունեն ընտրություն՝ թողարկել քաղաքականություն, թե երաշխիք: Երկրորդ տարբերակն ավելի նախընտրելի է, քանի որ վարկային կազմակերպություններն արդեն ունեն ձևավորված մեխանիզմ, գնահատման համակարգեր, ռիսկերը գնահատող մասնագետներ, ինչպես նաև WIP-ի ավարտը կազմակերպող կառույցներ։ SC-ն չի կարող պարծենալ նման առավելություններով։ Բայց նրանք առաջարկում են ցածր գներ: Մարդիկ սովոր են, որ բանկային ծառայությունները թանկ են։ Սա ճիշտ է, քանի որ առևտրի ռիսկը մեծ է: Թեև օրենքում փոփոխություններից հետո ընկերությունների համար էլ սակագները բարձրացան։.
ԱպահովագրությունՀամատեղ շինարարության մեջ կառուցապատողի պատասխանատվությունը նախատեսում է կորուստների կուտակային ազդեցություն: Ճգնաժամային իրավիճակում (բնակարանների պահանջարկի նվազում, հիփոթեքային տոկոսադրույքների բարձրացում) կորուստներ կունենան միանգամից բոլոր կառուցապատողները, և ոչ միայն շուկայի մեկ մասնակիցը:
Մյուս խնդիրը նույնիսկ արտաքին շուկայում ռիսկերը վերաապահովագրելու անկարողությունն է։ Միջազգային պրակտիկայում նման գործառնություններում կիրառվում են պարտատոմսեր (երաշխիքներ): Բայց դրանց գործունեությունը ամրագրված չէ ռուսական օրենսդրությամբ։ Նման արտադրանքի հիմնական տարբերությունն այն է, որ ապահովագրողը կարող է գրավ վերցնել կառուցվող օբյեկտը։
ԿԲ-ն բարձրացրել է պահանջները ապահովագրական ընկերությունների համար, որոնք կարող են ծառայություններ մատուցել ծրագրավորողներին՝ ավելացրել է կապիտալի նվազագույն չափը։ Սա մեծապես նեղացնում է հնարավոր ապահովագրողների շրջանակը՝ մինչև 19 կազմակերպություն։ Ընկերությունները, որոնք նախկինում կազմում էին ծրագրավորողների հետ պայմանագրերի 80%-ը, լքել են նոր ցուցակը։ Թե հիմա ինչ կլինի նրանց հետ, հայտնի չէ։ Ամենայն հավանականությամբ, անհրաժեշտ կլինի նոր պայմանագրեր կնքել «սպիտակ» ցուցակի ընկերությունների հետ։ Լիցենզիան ուժը կորցրած ճանաչելու դեպքում IC-ն պատասխանատվություն է կրում նախկինում կնքված գործարքների համար 6 ամսվա ընթացքում: Այնուհետև այն կամ դադարեցնում է փաստաթղթերը, կամ փոխանցում է պորտֆելը և պարտավորությունները շուկայի մեկ այլ մասնակցի: Ի տարբերություն OSAGO-ի կամ վտանգավոր արտադրական օբյեկտների սեփականատերերի պատասխանատվության ապահովագրության, այս ծառայությունը չի ներառում պաշտպանության այլ տեսակներ, ինչպիսիք են փոխհատուցման միջոցները, որոնք կզբաղվեն ապահովագրողի սնանկացումից հետո քաղաքացիներին տրվող վճարումներով: Բաժնետոմսերի շուկաբնակարանաշինությունը հիանալի է. Սակայն մշակողների գործունեությունը կարգավորելու հաստատված միջոց դեռ չկա։
