Ռուսաստանում մեծ տարածում է գտել սեփական կապիտալում մասնակցությունը. Ընկերությունները ներգրավում են ներդրողներին, նրանք իրենց միջոցներով տուն են կառուցում, որը հետո դառնում է վերջիններիս սեփականությունը։ Այսպիսով, դուք կարող եք բնակարան ձեռք բերել ապառիկ և մարել պարտքը մինչև շինարարության ավարտը։ Բայց սա բոլոր հնարավորությունները չէ, որ տալիս է ընդհանուր շինարարությունը։ Ինչ պետք է իմանան գործարքի կողմերը այս գործընթացի մասին, ինչին ուշադրություն դարձնեն՝ շարունակեք կարդալ:
Նյուանսներ
Տեսականորեն ամեն ինչ պարզ է և պարզ, սակայն լրատվամիջոցներում այս գործընթացը լուսաբանվում է բացասական կերպով։ Ինչու է դա տեղի ունենում: Գործարքի կողմերի շահերը պաշտպանված են «Բաժնետիրական շինարարության մասին» օրենքով, որն ընդունվել է դեռ 2004թ. Նա խիստ պահանջներ ներկայացրեց մշակողների համար: Այս պահին սա համատեղ շինարարությունը կարգավորող միակ կարգավորող փաստաթուղթն է։ Ի՞նչ պետք է իմանա հաճախորդը պայմանագիր կնքելիս:
Կառուցապատողը և գործարքի օբյեկտը. Եթե ընկերությունը եղել էգործում է շուկայում, ունի մի շարք իրականացված օբյեկտներ, ապա այն կարող է դիտարկվել որպես պայմանագրային գործընկեր։ Չստուգված կազմակերպությունների հետ կապ հաստատելը, հատկապես այն մարդկանց, ովքեր առաջին անգամ են գործարք կնքում, չարժե:
«Բաժնային շինարարության մասին» թիվ 214 օրենքը տարածվում է միայն համանուն պայմանագրերի վրա։ Որևէ այլ ձևակերպում չի թույլատրվում։ Եթե կառուցապատողն առաջարկում է ստորագրել «Ներդրումային պայմանագիրը», ապա նա փորձում է խուսափել այնպիսի կանոնակարգերի պահանջների տարածումից՝ «Համատարած շինարարության մասին», «Սպառողների պաշտպանության մասին» դաշնային օրենքը։։
Փաստաթղթերը վավերացնելուց առաջ ընկերությունից խնդրեք շինթույլտվություն, պարզեք, թե որտեղ է գտնվում նախագծի հռչակագիրը և կարդացեք այն: Օրենքով հրապարակումը պարտադիր պահանջ է մշակողի համար։
Շինարարության ընդհանուր պայմանագիրը համարվում է կնքված պետական գրանցման պահից։ Հակառակ դեպքում այն կհամարվի անվավեր: Թուղթը պետք է պարունակի օբյեկտի նկարագրությունը, փոխանցման վերջնաժամկետը, վճարումների արժեքը և կարգը, երաշխիք:
Ստուգել փաստաթղթեր
FZ-ը սահմանում է, որ ընկերությունը կարող է միջոցներ հայթայթել միայն թույլտվություն ստանալուց, նախագծի հայտարարագիրը հրապարակելուց և սեփականության իրավունքը գրանցելուց հետո: Եթե այս պայմաններից գոնե մեկը չկատարվի, ապա քաղաքացին կարող է տոկոսներով վերադարձ պահանջել։ Դրանք հաշվարկվում են կրկնակի վերաֆինանսավորման տոկոսադրույքով։ Պայմանագրի համաձայն՝ ընկերությունը պետք է գույք կառուցի սահմանված ժամկետում և թույլտվություն ստանալուց հետոպետական մարմինները` այն գործարքի մասնակցին հանձնելու համար: Մյուս կողմը համաձայնվում է վճարել համաձայնեցված գինը և ընդունել օբյեկտը (եթե լիազորված է):
Շինարարությանը սեփական կապիտալի մասնակցության գրավոր պայմանագիր պետք է գրանցվի: Միայն դրանից հետո այն ուժի մեջ կմտնի։ Մինչև փաստաթղթեր ստորագրելը քաղաքացին իրավունք ունի ծանոթանալու հետևյալ փաստաթղթերին՝.
- մշակողի բաղկացուցիչ փաստաթղթերը;
- պետական գրանցման վկայական;
- հարկային գրանցման վկայագիր;
- հաստատված տարեկան հաշվետվություններ վերջին երեք աշխատանքային ժամանակաշրջանների համար;
- աուդիտի հաշվետվություն:
Բարելավել գործարքների անվտանգությունը
2014 թվականից ուժի մեջ է մտնում «Կառուցապատողների պատասխանատվության ապահովագրության մասին» դաշնային օրենքի նորմը, որը տարածվում է համատեղ շինարարության վրա։ Ինչ է դա նշանակում? Ընկերության դեֆոլտի կամ սնանկության դեպքում անձը կկարողանա վերադարձնել գումարը։ Փաստաթղթերի պետական գրանցման ժամանակ կառուցապատողը պետք է տրամադրի պատասխանատվության ապահովագրության պայմանագիր կամ երաշխիք: Նախկինում հնարավոր էր գրավ տրամադրել որպես գործարքի երաշխիք։
Ապահովագրական նրբերանգներ
Պայմանագիրը կնքվում է շահառու՝ քաղաքացու կամ իրավաբանական անձի օգտին, ում միջոցները հայթայթվել են շինարարության համար։
Ապահովագրված դեպք՝ կառուցապատողի պարտավորությունների լիարժեք կամ ոչ պատշաճ կատարում, որը հաստատվում է դատարանի վճռով։
Փաստաթղթի վավերականության ժամկետը նման է ընդհանուր շինարարական պայմանագրում նշվածին: Բայց շահառուն կարող է փոխհատուցում ստանալ նույնիսկ տարածքի փոխանցման ժամկետը լրանալուց երկու տարի անց:Ապահովագրության նվազագույն գումարը հաշվարկվում է բնակարանի արժեքի հիման վրա: Բայց դա չի կարող ցածր լինել իր շուկայական գնից։
Այսպես է ապահովվում շենքի սեփական կապիտալը: Դաշնային օրենքը նախատեսում է նաև կարգավորման հետևյալ ընթացակարգը՝
1. Կնքվել է երաշխիքային պայմանագիր։ Եթե ծրագրավորողը չի կատարել իր պարտավորությունները կամ հասկանալի պատասխան չի տվել համաձայնեցված ժամկետում, ապա հաճախորդը կարող է համապատասխան պահանջով դիմել երաշխավոր բանկ։
2. Գործարքն ապահովվել է ապահովագրական պայմանագրով։ Շահառուն պարտավոր է դիմել ընկերությանը կամ փոխադարձ ապահովագրական ընկերությանը (OVS) գրավի առարկայի համար սահմանված վաղեմության ժամկետում: Օրենքը սահմանում է, որ վճարումը պետք է կատարվի փաստաթղթերի ներկայացման օրվանից ոչ ուշ, քան երեսուն օր: Միեւնույն ժամանակ, ապահովագրական ընկերությանը կառուցապատողի պարտքի առկայությունը նշանակություն չունի։ Սույն կանոնակարգը վերաբերում է միայն 2013 թվականից հետո կնքված պայմանագրերին։
Պարտավորությունների ապահովման մեթոդներ
Արդեն քննարկել ենք, թե ինչ եղանակներով (օրենքով) հաճախորդը կարող է վերադարձնել ծախսած միջոցները։ Սակայն պայմանագրում այս կետի առկայությունը չի երաշխավորում փոխհատուցման վճարումը։ Փաստաթղթում կարող են մուտքագրվել տարբեր պայմաններ և դրույթներ, որոնց օգնությամբ կարող եք հետաձգել պարտավորությունների կատարման ժամանակը։ Եվ այս բոլորը«եթե»-ն չի կարող դուրս գալ օրենքի սահմաններից:
Երբ շինարարությունը դանդաղ է ընթանում կամ երկար ժամանակ չի սկսվում, հաճախորդը կարող է, չսպասելով ժամկետին, դատարանում պահանջել դադարեցնել փաստաթուղթը: Այս հնարավորությունը տրամադրվում է, եթե՝
1) տեղի է ունեցել տան շինարարության դադարեցում կամ կասեցում, որը ներառում է ընդհանուր օբյեկտ՝ այն հանգամանքների առկայության դեպքում, որոնք ցույց են տալիս, որ օբյեկտը գործարքի մասնակցին չի փոխանցվի փաստաթղթում նշված ժամկետում.;
2) նախագծային փաստաթղթերում ավելի էական փոփոխություններ կան, ներառյալ բաժնետոմսի օբյեկտի չափի զգալի ուղղումը;
3) նկատվում է նորակառույց շենքում ընդգրկված բնակարանների ընդհանուր թվի նվազում կամ աճ։
Էլ ի՞նչ պետք է իմանաք ընդհանուր շինարարության մասին:
Օբյեկտը շահագործման հանձնելու ամսաթիվը պետք է հստակ նշվի (օրինակ՝ «ոչ ուշ, քան 15.10.14»): Շատ հաճախ մշակողները օգտագործում են գովազդային արտահայտությունը՝ «2014 թվականի IV եռամսյակում»։ Այս ձեւակերպումը ճիշտ չէ։ Նշված ամսաթվից երկու ամիս հետո բաժնետերը կարող է միակողմանի լուծել համատեղ շինարարության պայմանագիրը: Ձեզ անհրաժեշտ է միայն գրավոր ծանուցում ուղարկել: Կառուցապատողը պարտավոր է 20 օրացուցային աշխատանքային ժամվա ընթացքում վերադարձնել հաճախորդի հաշվին ստացված գումարը և վճարել տույժեր: Կամ մուտքագրեք այս գումարը ավանդի վրա, որը բացվում է բաժնետիրոջ անունով:
Փաստաթղթերում նշված բնակարանի ընդհանուր արժեքը հաշվարկվում է բնակարանի մեկ քառակուսի մետրի արժեքից՝ բազմապատկած.սենյակի տարածքը. Այս թվերը նույնպես պետք է նշվեն: Արժե ուշադրություն դարձնել նաև բնակելի տարածքի պարամետրերի նկարագրությանը` գտնվելու վայրը, հարկը, հասցեն, տարածքը, սենյակների քանակը: Կառուցված բնակարանի երաշխիքային ժամկետը 5 տարի է։
Փաստաթղթերն ուսումնասիրելիս արժե ուշադրություն դարձնել, թե տոկոսատերը ինչ կետից պետք է վճարի կոմունալ և գործառնական ծախսերը։ Եթե այս կետը բացակայում է, ապա պարտավորությունն առաջանում է բնակարանի ընդունման և հանձնման ակտը ստորագրելու և շահագործման չհանձնելու պահից։
Խնդիրներն անխուսափելի են?
Երբեմն մշակողները միտումնավոր «մոռանում են» ներառել որոշ տարրեր փաստաթղթում: Բայց հաճախորդը կարող է նյութական կորուստներ ունենալ, նույնիսկ եթե Համատեղ շինարարության պայմանագիրը ճիշտ է կատարվում: Ինչ է դա նշանակում? Մշակողը կարող է սեփականության իրավունքներ տալ մեկ այլ իրավաբանական անձի: Այս դեպքում նա գործնականում ինքնարժեքով կվաճառի նրան բոլոր բնակարանների իրավունքները։ Այնուհետև միջնորդ ընկերությունը շուկայական գնով դրանք վերագրում է բաժնետերերին: Առաջին հայացքից ոչ մի խնդիր չպետք է լինի։ Այնուամենայնիվ, անավարտ շինարարության կամ կառուցապատողի սնանկության ռիսկի դեպքում տոկոսատերը կարող է պահանջներ ներկայացնել պայմանագրում նշված գումարի հիման վրա: Բայց բնակարանները վաճառվել են ոչ թե շուկայական, այլ ինքնարժեքով։
Եվս մեկ ընդհանուր սխեմա
Շինարարության ընդհանուր պայմանագրերի գրանցումը հետհաշվում է դրանց ուժի մեջ մտնելու պահը։ Բայց շատ հաճախ վարկառուներն օգտագործում են այլ սխեմա։ Առաջարկում են նախնական պայմանագիր կնքել։ Այն պարունակում է գրեթե նույն տարրերը, ինչ որ մեջհիմնականում, բացառությամբ դրա ուժի մեջ մտնելու մասին տեղեկությունների։ Նման փաստաթղթերը ենթակա չեն պարտադիր պետական գրանցման: Այս դեպքում կողմերը գալիս են բանավոր համաձայնության, որ երկրորդ մասնակիցն անմիջապես վճարում է բնակարանի ողջ գումարը։ Կառուցապատողը պարտավորվում է ապագայում կնքել շինարարությանը սեփական կապիտալի մասնակցության հիմնական պայմանագիրը: Բաժնետերը վստահ է, որ գործարքը ճիշտ է կատարվել։ Բայց այս «մոխրագույն» սխեման միայն փաստաթուղթն է դուրս բերում օրենքի շրջանակից։
Ահա ևս մեկ հայտնի մանևր: Կառուցապատողը գնորդի հետ կնքում է պայմանագիր, որի առարկան ոչ թե բաժնետիրոջը գույք փոխանցելու պարտավորությունն է, այլ մեկ այլ բան՝ ներդրումային գործունեության ֆինանսավորում, տարածքների պահանջարկի իրավունքի տրամադրում և այլն։ Այսինքն՝ փաստաթղթի ողջ էությունը որոշվում է նրա բովանդակությամբ։ Բայց բաժնետիրոջ հայցով դատարանը կարող է անվավեր ճանաչել այն, քանի որ փաստորեն փաստաթուղթը ստեղծվել է թիվ 214 օրենքով պատասխանատվությունից խուսափելու համար։։
Առավոտյան՝ գրանցում, երեկոյան՝ գումար
Համաձայնագիրը համարվում է ուժի մեջ մտած միայն Rosreestr-ում դրա տվյալները մուտքագրելուց հետո: Մինչ այս պահը կառուցապատողն իրավունք չունի գումար ընդունել։ Այսպիսով, այս պահը պետք է գրանցվի փաստաթղթում։ Չարժե հավատալ աշխատակիցների այն պնդումներին, թե փաստաթղթերը «ամբողջ փունջով» հետո կգրանցվեն, բայց շինարարության համար հիմա գումար է պետք։ Հազվագյուտ դեպքերում նման հավաստիացումները ճշմարիտ են: Յուրաքանչյուր փաստաթղթի Պալատ փոխանցելը առանձին-առանձին շատ ժամանակ է պահանջում: Բայց հաճախորդին կարելի է խաբել։ Հետևաբար, ավելի լավ է խաղալ անվտանգ և սպասել մինչև կապիտալի գործարքի գրանցումը:շինարարություն։ Մշակողը կարող է պնդել կանխավճարը: Բայց այս դեպքում խնդրեք ցույց տալ այս օբյեկտի պայմանագիրը, որը կնքվել է նմանատիպ ձևով: Գրանցված փաստաթուղթն ունի կնիք, կնիք, Rosestra-ի պատասխանատու անձի ստորագրությունը և համարը։ Եթե գործարքը վճարվել է հիփոթեքից ստացված միջոցներով, ապա դա պետք է վկայվի ծանրաբեռնվածության կնիքով։
Հաճախ ծրագրավորողներն իրենք չեն ցանկանում շրջանցել օրենքը և միջոցներ ստանալ նախքան թղթաբանության ավարտը: Բայց այս դեպքում նրանց լրացուցիչ երաշխիքներ են պետք։ Օրինակ՝ բանկում բաց ակրեդիտիվ: Հաճախորդը դրան գումար է ներդրում պայմանագիրը կնքելու պահին: Սակայն կառուցապատողը դրանց հասանելիություն կստանա միայն այն բանից հետո, երբ գրանցվի սեփական կապիտալի մասնակցությունը տան շինարարությանը։ Այս միջոցը միաժամանակ երաշխավորում է հաճախորդի վճարունակությունը և թույլ է տալիս պահպանել օրենքը:
Օբյեկտի ընդունում մշակողից
Ի՞նչ պետք է իմանաք ընդհանուր շինարարության մասին բնակարանը շահագործման հանձնելու փուլում:
Առաջին հերթին, այս գործընթացին պետք է վերաբերվել կշռադատված: Փաստաթղթերը ստորագրելուց առաջ պարզաբանեք բոլոր հարցերը: Հայտնաբերված բոլոր թերությունները պետք է գրավոր արտացոլվեն օբյեկտի անհամապատասխանության ակտում: Կառուցապատողի օրենքով նախատեսված պարտավորությունները համարվում են կատարված՝ տարածքի ընդունման և փոխանցման փաստաթղթի ստորագրման պահից։ Մասնակիցն իրավունք ունի պահանջելու թերությունների անհատույց վերացում կամ գործարքի գնի իջեցում: Եթե թերությունները հայտնաբերվել են արդեն շահագործման ընթացքում, ապա մշակողը պարտավոր է փոխհատուցել հաճախորդին դրանց վերացման համար:
Երկրորդ՝ մի տրվեք համոզմանը։ Ստորև բերված են ամենատարածվածներըմշակողների գործողությունների սխեմաներ, որոնք ուղղված են հաճախորդի վրա ճնշում գործադրելուն.
- նրանք խնդրում են ստորագրել թղթերը՝ վստահեցնելով, որ բոլոր խնդիրները հետագայում կլուծվեն;
- պնդում են, որ իրենք կկազմեն «տարբեր ակտ», որը կարտացոլի բոլոր պահանջները;
- սպառնացեք, որ թղթաբանության պայմանները խախտելու դեպքում հաճախորդը ստիպված կլինի տուգանք վճարել օբյեկտը մերժելու համար:
Իրավասու օգնություն
Կան բազմաթիվ նրբերանգներ, որոնց պետք է ուշադրություն դարձնել: Հետևաբար, ավելի լավ է օգնություն խնդրել մասնագետից, ով գիտի, թե ինչպես ճիշտ ձևակերպել փաստաթղթեր ընդհանուր շինարարության համար, այն, ինչ դուք պետք է իմանաք և հաշվի առնեք գործարքի յուրաքանչյուր փուլում: Մասնագիտացված մասնագետները օգնություն են ցուցաբերում հետևյալ ոլորտներում՝
- Ընտրելով մշակողին, ստուգելով նրա փաստաթղթերը։
- Ուղեկցեք փաստաթղթերի ստորագրման ընթացակարգին. վերլուծեք պայմանագրերը, խորհուրդներ տվեք հնարավոր ռիսկերի մասին, բանակցեք պայմանների փոփոխության մասին:
- Պատրաստեք և ներկայացրեք փաստաթղթեր գրանցման համար։
- Օբյեկտն ընդունելիս ուղեկցել հաճախորդին, կարգավորել տարածքի թերությունների, ժամկետների, տույժի վճարման հետ կապված հարցեր, այդ թվում՝ դատարանում։
- Կազմեք փաստաթղթի դադարեցում. վերահսկեք վճարված գումարի վերադարձը, տուգանքների հավաքագրումը, փոխառու միջոցների օգտագործման դիմաց տոկոսները, ինչպես նաև տույժը գերազանցող կորուստների փոխհատուցումը (փաստաբանի ծառայությունների վճարում.): Նմանատիպ ոլորտներում օգնություն է տրամադրվում նախնական համաձայնագրի, ներդրումային համաձայնագրի, վարկի և այլնի խզման հարցում։
Եզրակացություն
Բնակարան կարող եք գնել առաջնային շուկայում՝ լրացնելով ընդհանուր շինարարությունը։ Ի՞նչ պետք է իմանա վաճառողը: Շատ նրբերանգներ. Սկսած համարժեք վարկառուի ընտրության կանոններից և վերջացրած ընդունման վկայականի լրացման առանձնահատկություններով: Ուստի ավելի լավ է օգտվել փորձառու իրավաբանի ծառայություններից, ով կուղեկցի հաճախորդին գործարքի բոլոր փուլերում։
