Շատերը նախընտրում են բնակարաններ գնել բազմաբնակարան շենքի կառուցման փուլում։ Սա թույլ է տալիս գնել օբյեկտներ էժան գնով: Այս գործընթացը կոչվում է սեփական կապիտալի մասնակցություն շինարարությանը: Որպեսզի շահատերը հուսալիորեն պաշտպանված լինի միջոցների կորստից, պետք է գրագետ մոտենալ մշակողի ընտրությանը, ինչպես նաև ուսումնասիրել մանրակրկիտ կազմված պայմանագիրը: Հենց այս փաստաթուղթն է պաշտպանում անավարտ օբյեկտների գնորդների իրավունքները։
Բաժնային մասնակցության էությունը
Գործընթացը ենթադրում է, որ բազմաբնակարան շենքեր կառուցվում են ապագա բնակարանների գնորդների հաշվին։ Նրանք ներդրումներ են կատարում տան կառուցման մեջ, իսկ շահագործման հանձնելուց հետո կարող են գրանցել բնակարանի սեփականությունը։
Գործընթացը կարգավորվում է «Համօգտագործվող շինարարության մասին» թիվ 214 դաշնային օրենքի հատուկ օրենքով, և դրանում պարբերաբար կատարվում են տարբեր փոփոխություններ՝ բաժնետոմսերի սեփականատերերի իրավունքների պաշտպանությունը երաշխավորելու համար: Շինարարությանը սեփական կապիտալի մասնակցության հիմնական հատկանիշները ներառում են՝
- յուրաքանչյուր կողմի իրավունքներն ու պարտականությունները հայտնվում են միայն դրանից հետոպայմանագրի ստորագրում;
- DDU-ն հստակեցնում է համագործակցության բոլոր նրբությունները, և այն ունի տարբեր պայմանագրերի նշաններ, որոնք ներառում են ներդրումային և պայմանագրային համաձայնագիր, ինչպես նաև ծառայությունների մատուցում և առք ու վաճառք;
- նման պայմանագրով գնվում է բնակարան, որը գտնվում է անավարտ տանը;
- նման պայմաններում ներգրավվում են բազմաթիվ բաժնետոմսերի սեփականատերեր, ինչը հնարավորություն է տալիս ծրագրավորողին կառուցել օբյեկտ՝ նվազագույն գումարի սեփական ներդրմամբ;
- բաժնետեր կարող է դառնալ ոչ միայն ֆիզիկական անձը, այլ նաև ընկերությունը;
- մասնակիցները չեն կարող ազդել նախագծի, տեխնիկական առաջադրանքի և տան կառուցման այլ պայմանների փոփոխության վրա։
Հաճախ կառուցվող տներում բնակարաններ գնող քաղաքացիները բախվում են կառուցապատողների խարդախության կամ սնանկության: Այս դեպքում բաժնետիրոջ իրավունքները պաշտպանված են DDU-ի դրույթներով: Դժվար իրավիճակներում կարող է իրականացվել շինարարության մեջ սեփական կապիտալի մասնակցության հանձնարարականը այլ ընկերությունների կամ միջոցների հավաքագրման մեջ ներգրավված անձանց։
Օրենսդրական կարգավորում
Անավարտ օբյեկտում տուն գնելիս պետք է ուշադրություն դարձնել թիվ 214 դաշնային օրենքի հիմնական օրենքի դրույթներին: Այն ընդունվել է դեռ 2004 թվականին, և հենց նա է կարգավորում բոլոր հարաբերությունները, որոնք ծագում են: մշակողների և բաժնետոմսերի սեփականատերերի միջև: Այս օրենսդրական ակտում բազմաթիվ փոփոխություններ և լրացումներ են եղել։ Այն բաժանված է բազմաթիվ մասերի և պարբերությունների, որոնցից յուրաքանչյուրն ունի իր նպատակը: Հիմնական փոփոխություններն ու դրույթները ներառում են՝
- Նշված են կանոններըշինարարությանը սեփական կապիտալում մասնակցության մասին պայմանագրի կնքում և դադարեցում;
- սահմանված է իրավունքներ երրորդ անձանց փոխանցելու հնարավորություն;
- Կարգավորողների համար նախատեսված է քրեական պատասխանատվություն, եթե նրանք չկատարեն պայմանագրով նախատեսված իրենց պարտավորությունները;
- Անպայման, ծրագրավորողները պետք է բացեն հատուկ հաշիվներ, որոնք նախատեսված են բաժնետերերի կողմից միջոցների փոխանցման համար, և այդ գումարը կարող է օգտագործվել բացառապես օբյեկտի կառուցման համար;
- մշակողները պետք է ունենան իրենց պաշտոնական կայքը, որը կբացահայտի նրանց աշխատանքի մասին բոլոր տեղեկությունները, որոնք ներառում են նախագծեր, թույլտվություններ և այլ փաստաթղթեր:
Այժմ բոլոր մշակողները բացում են պահուստային հաշիվ, որը նախատեսված է բաժնետոմսերի սեփականատերերին գումար փոխանցելու համար: Համատեղ շինարարությանը մասնակցելու մասին դաշնային օրենքը ցույց է տալիս, որ նման հաշիվը փակվում է միայն միջոցների ամբողջական օգտագործումից հետո: Նման պայմանները չեն կարող խոչընդոտ դառնալ իրավունքի շնորհման համար։
Բացի այդ, օրենսդրությունը նախատեսում է փոխհատուցման հիմնադրամի ստեղծման անհրաժեշտություն։ Այն ներկայացված է բաժնետոմսերի սեփականատերերի ապահովագրությամբ, քանի որ եթե ինչ-ինչ պատճառներով կառուցապատողը չի կատարում իր պարտավորությունները, ապա սեփական կապիտալի սեփականատերերի վնասները ծածկվում են այս ֆոնդի միջոցների հաշվին:
Առավելություններ և թերություններ
Տուն գնելու համար DDU-ի օգտագործումը շատ առավելություններ ունի յուրաքանչյուր տան գնորդի համար, սակայն կարևոր է հաշվի առնել նման որոշման որոշակի թերությունները: Անշարժ գույքի օբյեկտների համատեղ շինարարությանը մասնակցությունը համարվում է ռիսկային, քանի որմիշտ կա հավանականություն, որ մշակողը չկատարի իր պարտավորությունները տարբեր պատճառներով:
| Կողմ | Դեմ |
|
Օբյեկտների վրա սահմանվում է ցածր գին, որը շատ ավելի ցածր է առաջնային կամ երկրորդային շուկայում պատրաստի բնակարանների գնից |
Պետք է բավական երկար սպասել բնակարանի ավարտին, ուստի այս հնարավորությունն օգտագործում են այն մարդիկ, ովքեր արդեն բնակության տեղ ունեն |
| Շատ ծրագրավորողներ առաջարկում են տարաժամկետ բնակարան կառուցելու ամբողջ ժամանակահատվածի համար, ինչը թույլ է տալիս բնակարան գնել առանց նախնական անհրաժեշտ գումարի DDU: | Հաճախ բաժնետոմսերի սեփականատերերը պետք է գործ ունենան օբյեկտի առաքման հետաձգման հետ, ուստի անհրաժեշտ է դառնում տուգանք գանձել դատարանների միջոցով |
| Բնակարան ստանալը երաշխավորված է օրենքով, ուստի բաժնետոմսերի սեփականատերերը դեռ կկարողանան հույս դնել բնակարանի կամ կորուստների փոխհատուցման վրա | Եթե տարբեր պատճառներով բնակարանը քառակուսիներով գերազանցում է նախապես համաձայնեցված չափը, ապա ստիպված կլինեք վճարել որոշակի գումար |
| Օրենքը խիստ և բազմաթիվ պահանջներ է դնում ծրագրավորողների համար, որպեսզի վստահ լինեք ընկերության հուսալիությանը |
Հազվադեպ չէ հանդիպել խարդախության, օրինակ՝ կառուցապատողը վաճառում է մեկ բնակարան մի քանի բաժնետերերի կամ այլ սխեմաներ են օգտագործվում օրենքը շրջանցելու համար, ինչը հանգեցնում է դատավարության անհրաժեշտության |
| Եթե ընկերությունը չի հանձնում տունը մինչև նշանակված ամսաթիվը, ապա սեփական կապիտալի սեփականատերերը կարող են հույս դնել լավ տույժի վրա՝ հաշվարկված ուշացման յուրաքանչյուր օրվա համար | Հաճախ ընկերությունն իրեն սնանկ է հայտարարում, ինչն էլ տանում է տունը այլ կառուցապատողի, և այս ամենը բացասաբար է անդրադառնում օբյեկտի կառուցման ժամանակի վրա |
Ելնելով վերը նշված առավելություններից և մինուսներից՝ յուրաքանչյուր մարդ պետք է ինքնուրույն որոշի, թե արդյոք սեփական կապիտալի մասնակցությունը շինարարությանը տեղին է և շահավետ իր համար:
Ինչպե՞ս գնել տուն DDU-ով:
Գործընթացը այնքան էլ բարդ չի համարվում, սակայն այն շահավետ և արդյունավետ լինելու համար պոտենցիալ գնորդները պետք է հետևեն որոշակի հաջորդական քայլերին:
Կառուցապատողի հետ կապվելուց առաջ կարևոր է պարզել նրա մասին ակնարկները, ուսումնասիրել պաշտոնական փաստաթղթերը և նաև ստուգել, թե որքան արագ է իրականացվում կոնկրետ տան շինարարությունը:
Ստացեք ընկերության մանրամասները
Առաջին հերթին դուք պետք է համոզվեք, որ բնակարանները վաճառվում են DDU-ի համաձայն, իսկապես վստահելի, ստուգված և պաշտոնապես գրանցված կազմակերպության կողմից: Համատեղ շինարարությանը մասնակցելու մասին դաշնային օրենքը ցույց է տալիս կառուցապատողի մասին տեղեկություններ ստանալու անհրաժեշտությունը՝
- այն պետք է ներկայացված լինի պաշտոնապես գրանցված ընկերության կողմից;
- ցանկալի է, որ ձեռնարկությունն արդեն կառուցել և շահագործման հանձնել օբյեկտներ;
- կազմակերպության դեմ բաց դատավարություն չպետք է լինի;
- բոլոր անցյալ տները պետք է մուտքագրվենգործողությունը կանխորոշված ժամկետում;
- կազմակերպության կայքում ներկայացված բոլոր փաստաթղթերը մանրազնին ուսումնասիրված են, և դրանք ներառում են նախագծեր, աշխատանքային թույլտվություններ, հայտարարագրեր և այլ փաստաթղթեր;
- ընկերությունը պետք է իրավունք ունենա այն վայրի նկատմամբ, որտեղ տեղի է ունենում օբյեկտի շինարարության գործընթացը:
Եթե այս փաստաթղթերը և թույլտվությունները բացակայում են, խորհուրդ չի տրվում մշակողի հետ կազմել DDU:
Ի՞նչ տեղեկատվություն է պարունակում հայտարարագիրը:
Հատկապես մեծ ուշադրություն է դարձվում շինարարության համար հայտարարագրի ուսումնասիրությանը։ Այն պետք է տեղակայվի բաց աղբյուրներում բաժնետոմսերի սեփականատերերի հետ առաջին պայմանագրի կնքումից 14 օր առաջ: Այս փաստաթուղթը պետք է պարունակի կարևոր տեղեկություններ շինարարության յուրաքանչյուր մասնակցի համար: Սա ներառում է՝
- անուն և ծրագրավորող ընկերության իրավաբանական հասցեն;
- աշխատանքի թույլտվությունները նշված են;
- նշել նախկինում ձեռք բերված լիցենզիաները;
- համապատասխանում է լիցենզիայի գործողության ժամկետին;
- նշում է ընկերության բոլոր հիմնադիրներին;
- հաշվի առնելով ընկերության գործունեության երեք տարիների անցյալում կառուցված օբյեկտները;
- նշել աշխատանքի ֆինանսական արդյունքները;
- տրված կրեդիտորական և դեբիտորական պարտքեր;
- նշում է այլ գործարքներ, որոնց հիման վրա միջոցներ են ներգրավվել շինարարության համար:
Շինարարության սեփական կապիտալի մասնակցության պայմանագիրը բաժնետոմսերի սեփականատերերի հետ կնքվում է միայն այն բանից հետո, երբ կառուցապատողը գնում է կամ վարձակալում է այն հողամասը, որտեղ նախատեսվում է կառուցել տան կառուցումը:
Ինչ պետք էներառե՞լ ծրագրի փաստաթղթերը:
Այն համարվում է կարևոր փաստաթուղթ շինարարության յուրաքանչյուր մասնակցի համար։ Փաստաթղթերը պետք է կազմվեն և հրապարակվեն բաժնետիրոջ հետ առաջին պայմանագրի կնքման պահից 14 օր առաջ: Ծրագրի հիմնական տեղեկությունները ներառում են՝
- տեղեկություններ մշակողի մասին;
- տեղեկություններ բոլոր հիմնադիրների մասին;
- տվյալներ ընկերության ֆինանսական վիճակի մասին;
- շինարարական թույլտվություններ և լիցենզիաներ;
- ժամանակահատվածը, որի ընթացքում նախատեսվում է կառուցել օբյեկտը;
- կառուցվող տան գտնվելու վայրը;
- ընկերության սեփականություն;
- շինարարական ծախսեր և ներգրավված կապալառուներ:
Թույլատրվում է փոխել նախագծային փաստաթղթերի տեղեկատվությունը, եթե ընկերության ֆինանսական վիճակը փոխվում է մեկ եռամսյակում։ Ավելին, այս բոլոր ճշգրտումները պետք է հրապարակվեն բաց աղբյուրներում։
Պայմանագրի կազմման նրբությունները
Հենց որ մշակողի մասին բոլոր տեղեկությունները ստուգվեն, հնարավոր է նրա հետ DDD կազմել, եթե նա վստահելի է և ստուգված։ Շինարարությանը սեփական կապիտալի մասնակցությունը անպայմանորեն ենթադրում է այս կոնկրետ փաստաթղթի կատարումը, քանի որ այլ փաստաթղթեր չեն պաշտպանի բաժնետոմսերի սեփականատերերին թիվ 214 դաշնային օրենքի դրույթների հիման վրա:
Իհարկե, այս փաստաթուղթը պարունակում է տեղեկատվություն.
- պայմանագրի առարկան, որը ներկայացնում է բնակարանը և դրա հրապարակը, հարկերի քանակը, սենյակների քանակը, պատշգամբի կամ լոջայի չափը և առկայությունը, ճշգրիտ հասցեն, տարբեր հաղորդակցությունների առկայությունը, ինչպես նաև մի շարք.այլ տեխնիկական պարամետրեր;
- գույքի գին;
- վճարման հանձնարարական;
- տունը շահագործման հանձնելու վերջնաժամկետ;
- երաշխիքային ժամկետի տևողությունը, որը չպետք է լինի հինգ տարուց պակաս;
- ճանապարհը, որով պատրաստի բնակարանը կփոխանցվի սեփական կապիտալի սեփականատերերին;
- պայմաններ՝ բնակելի տարածքները լրացնելու անհրաժեշտության վերաբերյալ։
Շինարարությանը սեփական կապիտալի մասնակցության փաստաթղթի ճիշտ կազմման դեպքում բաժնետոմսերի սեփականատերերը հուսալիորեն պաշտպանված կլինեն կառուցապատողի կողմից խարդախությունից կամ նրա սնանկությունից: Որոշ կառուցապատողներ առաջարկում են բնակարանի համար վճարել ապառիկ։
Պայմանագրի գրանցում
Պայմանագրի կնքումից հետո պահանջվում է այն պաշտոնապես գրանցել։ Միայն նման պայմաններում է օրինական կերպով իրականացվում համատեղ շինարարություն։ Մասնակցության պայմանները հուշում են, որ անհրաժեշտ է պատրաստել DDU, օբյեկտի պլան, նախագծի հայտարարագիր և գնորդի անձնական փաստաթղթեր, որից հետո այս փաստաթղթերը փոխանցվում են Rosreestr.:
Գրանցման գործընթացը տևում է մոտ 10 օր: Դրա համար քաղաքացիները պետք է վճարեն 350 ռուբլի։
Ի՞նչ իրավունքներ ունեն բաժնետերերը:
Հիմնվելով DDA-ի վրա՝ բնակարան գնորդներն ունեն բազմաթիվ տարբեր իրավունքներ: Դրանք ներառում են՝
- եթե օբյեկտը շահագործման հանձնելու ժամկետները ուշանում են, ապա քաղաքացիներից կարող է պահանջվել տուգանք վճարել շինարարությանը սեփական կապիտալի մասնակցության պայմանագրով.
- պայմանագրի գրանցումից հետո բաժնետոմսերի սեփականատերերը գրավադրում են հենց տարածքը և դրա վրա կառուցվող օբյեկտը;
- թույլատրված էպայմանագիր կնքել պահանջի իրավունքի զիջման պայմանագրով;
- պատրաստի բնակարան ընդունվում է միայն փոխանցման հատուկ ակտ կազմելու դեպքում;
- եթե բնակարանի ստուգման ընթացքում հայտնաբերվեն էական խախտումներ, ապա ակտը կարող է չստորագրվել, որից հետո տոկոսատերը կարող է պահանջել շտկել թերությունները։
Եթե բնակարանի օգտագործումը սկսելուց հետո հայտնաբերվեն տարբեր խնդիրներ, ապա երաշխիքային ժամկետի հիման վրա գնորդը կարող է ծրագրավորողից պահանջել դրանք վերացնել:
Ինչպե՞ս է այն դադարեցվում:
Սույն պայմանագրի դադարեցման պայմանները ուղղակիորեն գրված են դրա պարբերություններում: Դրա համար կարող են լինել տարբեր պատճառներ: Ամենից հաճախ համատեղ շինարարությանը մասնակցության պայմանագրի խզումը պահանջվում է, եթե կառուցապատողը չի կատարում իր պարտավորությունները, օրինակ՝ տունը ժամանակին չի շահագործվում, կան էական խախտումներ, կամ գույքի քառակուսի տարածքը չի գործում։ համապատասխանում է նախկինում սահմանված չափին։
Անջատման գործընթացը, անշուշտ, պաշտոնապես կգրանցվի:
Եզրակացություն
Այսպիսով, քաղաքացիների մասնակցությունը համատեղ շինարարությանը համարվում է էժան և որակյալ անշարժ գույք ձեռք բերելու հանրաճանաչ միջոց։ Միևնույն ժամանակ, կարևոր է ճիշտ ընտրել մշակողին, որի հետ DDU-ն հետագայում կազմվում է: Այս փաստաթուղթը պետք է ունենա սահմանված ձևը և պարունակի բոլոր անհրաժեշտ տեղեկությունները մասնակիցների մասին:
Հիմնվելով DDU-ի վրա՝ տան գնորդն օժտված է բազմաթիվ իրավունքներով, որոնք նա կարող է պաշտպանել հայցի կամ դատարանում:
