HBC-ն բնակարանային կոոպերատիվ է, որը մի խումբ մարդկանց կամ կազմակերպությունների կամավոր միավորում է բազմաբնակարան շենքերի կառուցման նպատակով։
Բնակարանային կոոպերատիվների առաջացման և զարգացման պատմություն
ZHSK-ը բնակելի բազմաբնակարան շենքերի կառուցման բավականին հին և ապացուցված սխեմա է։ Առաջին բնակարանային կոոպերատիվների ի հայտ գալը սկսվել է 1920-ական թվականներին։ Սակայն, չնայած արագ աճող ժողովրդականությանը, 1937 թվականին այդ մեխանիզմը լուծարվեց, քանի որ այն մասնավոր սեփականության դրսեւորում է։ 1957-ին բնակարանային կոոպերատիվը վերածնվեց և լայն տարածում գտավ։ 80-ականներին բնակելի բազմաբնակարան շենքերի նման շինարարությունը կազմում էր մոտ 8%։
Ժամանակակից հասարակության մեջ կոոպերատիվների համակարգը նոր թափ է հավաքում նոր թափով: Ամենից հաճախ այն օգտագործվում է մոսկովյան ծրագրավորողների կողմից, ովքեր չեն կարողանում կատարել իրենց պարտավորությունները բաժնետերերի նկատմամբ: Այս դեպքում խաբված գնորդների նախաձեռնությամբ ստեղծվում են բնակարանային կոոպերատիվներ, որոնց նկատմամբ բոլոր իրավունքներըշինարարության ավարտը.
Իրավական հիմք
Ներկայումս բնակարանային կոոպերատիվների գործունեության իրավական դաշտը կարգավորվում է բնակարանային օրենսդրությամբ։ «Բնակարանաշինական կոոպերատիվ» տերմինը հստակորեն սահմանված է Արվեստում. Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի 110. Ներկայացված են բնակարանային կոոպերատիվի ստեղծման, գործունեության կազմակերպման պայմանները և մասնակցության կանոնները՝.
- Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի (LC RF) 5-րդ բաժնում;
- Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքում (CC RF);
- կոոպերատիվի կանոնադրության մեջ, որը կազմված է Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի և Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի հիմնական դրույթներին համապատասխան:
Սակայն ոչ բոլոր բնակարանային կոոպերատիվներն են գործող օրենսդրությանը համապատասխան կազմակերպված կոոպերատիվներ։ Նրանցից շատերն իրենց գործունեության ընթացքում չեն համապատասխանում անգամ Բնակարանային օրենսգրքում ներկայացված տարրական պահանջներին, ինչի հետևանքով տեղի է ունենում բնակարանային նման կոոպերատիվների մասնակիցների իրավունքների խախտում: Նման իրավիճակներից խուսափելու համար անհրաժեշտ է մանրամասնորեն հասկանալ կոոպերատիվների գործունեության բոլոր ասպեկտները։
Գործունեության ստեղծման և կազմակերպման կարգը
Բնակարանային կոոպերատիվի անդամները, ըստ օրենքի, չեն կարող լինել հինգից պակաս։ Այնուամենայնիվ, կոոպերատիվի մասնակիցների ընդհանուր թիվը չպետք է գերազանցի կառուցվող կամ գնված բնակելի շենքի բնակարանների քանակը: Ընդհանուր ժողովում որոշում է կայացվում բնակարանային կոոպերատիվ ստեղծելու մասին։ Այս միջոցառմանը կարող են մասնակցել մարդիկ, ովքեր ցանկանում են միավորվել տուն կառուցելու նպատակով։ Նիստում հաստատվել է նաև Բնակարանային կոոպերատիվի կանոնադրությունը։ Կոոպերատիվի պետական գրանցումից և իրավաբանական անձի կարգավիճակ ստանալուց հետո ստեղծմանը կողմ քվեարկած մասնակիցները.կոոպերատիվ, դառնալ բնակարանային կոոպերատիվի անդամ։ Բնակարանային կոոպերատիվի հիմնադիրների ժողովի որոշումներն արձանագրվում են արձանագրությամբ։
Բնակարանաշինական կոոպերատիվի կանոնադրություն
Բնակարանային կոոպերատիվի կանոնադրություն՝ համաձայն Արվեստի. Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի 113-րդ հոդվածը պետք է պարունակի տվյալներ կոոպերատիվի անվան, գտնվելու վայրի, գործունեության առարկայի և նպատակի, բնակարանային կոոպերատիվին միանալու կանոնների, դրանից դուրս գալու կարգի, ընդունման չափի և բաժնետոմսերի մասին:, տարբեր վճարումներ, կոոպերատիվի ղեկավար մարմինների կազմն ու իրավունքները, վերահսկող մարմինների կողմից տարբեր որոշումների ընդունման կարգը, կրած վնասները ծածկելու հնարավորության մասին և կոոպերատիվի վերակազմակերպման կամ լուծարման կանոնները։ Չնայած դրան, Կանոնադրությունը կարող է պարունակել այլ պայմաններ, որոնք չեն հակասում Ռուսաստանի Դաշնության գործող օրենքներին:
կառավարական մարմիններ
Համաձայն Արվեստի. 115 ԺԿ ՌԴ, բնակարանային կոոպերատիվի ղեկավար մարմիններն են՝.
- կոոպերատիվի բոլոր անդամների ընդհանուր ժողով;
- եթե ժողովին ներկաների թիվը 50-ից ավելի է, և դա նշված է կոոպերատիվ-կոնֆերանսի կանոնադրության մեջ;
- կառավարման մարմիններ և բնակարանային կոոպերատիվի նախագահ.
կոոպերատիվի անդամների ընդհանուր ժողով
Կոոպերատիվի (համաժողովի) բոլոր անդամների ընդհանուր ժողովը համարվում է կառավարման բարձրագույն մարմին: Այն գումարվում է Կանոնադրության դրույթներին համապատասխան: Բարձրագույն կառավարման մարմնի իրավասությունը կարգավորվում է նաև Բնակարանային կոոպերատիվի կանոնադրությամբ։
Մասնակիցների ժողովն օրինական է, եթե դրան մասնակցում է կոոպերատիվի բոլոր անդամների մեծամասնությունը: Որոշում չի կարող կայացվել, եթե դեմ է քվեարկել նիստին ներկաների 50%-ը և ավելինքննարկվող առաջարկը։ Ընդունված և արձանագրության մեջ գրված որոշումը պարտադիր է շինարարական կոոպերատիվի բոլոր անդամների համար։
Կառավարման ապարատը և վերահսկող մարմիններն ընտրվում են նաև բնակարանային կոոպերատիվի անդամների ընդհանուր ժողովի մասնակիցների կողմից։ Կառավարման մարմինների պարտականությունները և նրանց կողմից որոշումներ կայացնելու կարգը կարգավորվում են կոոպերատիվի կանոնադրությամբ, կանոնակարգով, կանոնակարգով և ներքին այլ փաստաթղթերով: Բնակարանային կոոպերատիվի խորհուրդն իրավունք ունի ղեկավարել կոոպերատիվի գործունեությունը և իր անդամներից ընտրել նախագահ: Բնակարանային կոոպերատիվի ղեկավար մարմինները հաշվետու են կոոպերատիվի անդամների ընդհանուր ժողովին:
Բնակարանային կոոպերատիվի նախագահի պարտականությունները
Շենքի ընկերության խորհրդի նախագահ.
- պարտավոր է ապահովել խորհրդի կողմից ընդունված որոշումների կատարումը;
- պաշտպանել կոոպերատիվի շահերը, կնքել գործարքներ և գործել առանց լիազորագրի կոոպերատիվի բոլոր անդամների անունից;
- ունի այլ լիազորություններ, որոնք ներառված չեն բնակարանային կոոպերատիվի անդամների ընդհանուր ժողովի կամ նրա խորհրդի պարտականությունների մեջ:
Աուդիտի հանձնաժողովի էությունը
Կոոպերատիվի տնտեսական և հաշվարկային գործունեությունը վերահսկելու համար ընտրվում է հատուկ վերստուգիչ հանձնաժողով՝ 3 տարին չգերազանցող ժամկետով։ Կոոպերատիվի կազմում ընդգրկված անդամների թիվը նշված է կոոպերատիվի կանոնադրությամբ: Վերստուգիչ հանձնաժողովի անդամները չեն կարող զբաղեցնել բարձր պաշտոններ բնակարանային կոոպերատիվի մեջ, ինչպես նաև ընդգրկվել շինարարական կոոպերատիվի կառավարման այլ մարմիններում:
Հանձնաժողովի նախագահին ընտրում են նրա անդամները գործող կազմից։ Աուդիտորների պարտականությունները ներառում են՝
- տարեկան աուդիտներ տնտեսական ևկոոպերատիվի հաշվարկային գործունեություն;
- բյուջեի, միջոցների նպատակային օգտագործման, տարեկան հաշվետվության և պարտադիր մուծումների վերաբերյալ կարծիքների պատրաստում;
- զեկուցել ընդհանուր ժողովի անդամներին իրենց գործունեության մասին:
Աուդիտորներն իրավունք ունեն ցանկացած պահի աուդիտ իրականացնել շինարարական կոոպերատիվի ֆինանսական և հաշվարկային գործունեությունը և ազատ մուտք ունենալ բնակարանային կոոպերատիվի բոլոր ներքին փաստաթղթերին: Վերստուգիչ հանձնաժողովի գործունեության կարգը և լիազորությունները սահմանված են կոոպերատիվի կանոնադրությամբ:
ZhSK անդամակցություն
Բնակարանային կոոպերատիվի անդամ դառնալու համար դուք պետք է հայտ ներկայացնեք բնակարանային կոոպերատիվի խորհրդին: Դրա քննարկման համար հատկացվում է մեկ օրացուցային ամիս։ Որոշումն ընդունվում է մասնակիցների ընդհանուր ժողովում և գրանցվում համապատասխան փաստաթղթում (արձանագրություն): Բնակարանային կոոպերատիվի անդամի կարգավիճակը ձեռք է բերվում մուտքի վճարը վճարելուց հետո։ Բնակարանային կոոպերատիվի անդամը կարող է հաստատել իր մասնակցությունը բնակարանային կոոպերատիվին վկայականով (քաղվածք), որը տրվում է իր դիմումի համաձայն։։
Բնակարանային կոոպերատիվների օգնությամբ բնակարանաշինության մեխանիզմ
Բնակարանային կոոպերատիվի անդամների ընդհանուր ժողովում կանոնադրության հաստատումից հետո բնակարանաշինական կոոպերատիվը պետք է անցնի պարտադիր պետական գրանցում` իրավաբանական անձի կարգավիճակ ձեռք բերելու համար: Ավելին, բնակարանաշինության սխեմայի համաձայն շինարարությունը տեղի է ունենում փուլերով՝
- 1 փուլ - շինարարության համար հողամասի նկատմամբ իրավունքների վերաբերյալ փաստաթղթերի գրանցում: Բնակարանային կոոպերատիվը պետք է օրենսդրությանը համապատասխան ստանա հողամասի քաղաքաշինական հատակագիծ և պատրաստի նախագծային փաստաթղթեր: Դրանից հետո դրանք պետք է ներկայացվենշինարարության թույլտվություն տվող լիազոր մարմինները. Այս փաստաթուղթը իրավական հաստատում է, որ նախագծային փաստաթղթերը համապատասխանում են հողամասի քաղաքաշինական հատակագծին և թույլ են տալիս սկսել բազմաբնակարան շենքերի կառուցումը:
-
բնակարանաշինություն 2 փուլ՝ բնակելի շենքի նախագծում, հաստատումների ստացում և փորձաքննության անցկացում։ Գործընթացների տեւողությունը 4-12 ամիս է։ Ավելի լավ է դրանց իրականացումը վստահել երրորդ կողմի կազմակերպությանը, որն ունի բնակարանային կոոպերատիվների հետ աշխատելու փորձ։
- 3 փուլ՝ բնակելի բազմաբնակարան շենքերի կառուցում. Կոոպերատիվն իրավունք ունի ինքնուրույն ներգրավվել շենքի կառուցման գործընթացում՝ վարձել կապալառուներ, վերահսկել աշխատանքների ընթացքը և անցկացնել մրցույթներ։ Սակայն մասնագիտացված կրթություն չունեցող մարդկանց համար դա անելը բավականին դժվար է։ Այժմ ծառայությունների շուկայում կան բազմաթիվ ընկերություններ, որոնք որակյալ օգնություն են ցուցաբերում նման կոոպերատիվներին։
- 4 փուլ - տան շահագործման հանձնում. Բոլոր աշխատանքների ավարտից հետո շինարարական կոոպերատիվը պետք է թույլտվություն ստանա տունը շահագործման հանձնելու համար: Միայն դրանից հետո բնակարանային կոոպերատիվի բոլոր անդամները կարող են ձևակերպել բնակարանների սեփականության իրավունքը:
Հնարավոր ռիսկեր՝ կապված բնակարանային կոոպերատիվներում մասնակցության հետ
Դառնալով բնակարանային կոոպերատիվի անդամ՝ մարդը կարող է բախվել որոշակի ռիսկերի.
- Հիմնական ռիսկն այն է, որ բնակարանային կոոպերատիվի ստեղծման հիմնական նպատակը կարող է չկատարվել ինչ-ինչ պատճառներով (թույլտվությունների տրամադրման մերժում, ֆինանսական դժվարություններ և այլն):
- Գնաճ և շինանյութերի թանկացումև աշխատում է։
- Տունը չգործարկելու վտանգ. Ավելին, բնակարանային կոոպերատիվը դրա համար պատասխանատվություն չի կրի իր անդամների առաջ։
- Կառուցապատողները կամ ներդրողները չեն երաշխավորում բնակարանների տրամադրումը:
- Միջոցների ծախսման և տնտեսական գործունեության նկատմամբ վերահսկողությունն իրականացնում է վերստուգիչ հանձնաժողովը, որն ընտրվում է ընդհանուր ժողովում։ Պետական մասնագիտացված մարմին չկա.
- Բնակարանների բաշխումը բնակարանային կոոպերատիվի անդամների միջև տեղի է ունենում ընդհանուր ժողովի ժամանակ և կախված չէ կոոպերատիվի անդամի ցանկություններից:
- Մոսկվայի շինարարները, օրինակ, կազմում են բնակարանի վերջնական արժեքը՝ հաշվի առնելով գովազդի, անձնակազմի և այլ վճարումների արժեքը։ Այս ամենի համար գնորդը պետք է վճարի։ Ի լրումն վերը նշված բոլորի՝ քաղաքացին չի կարող վերահսկել բնակարանաշինության համար միջոցների ծախսումը և բուն շինարարության ընթացքը։
Բնակարանային կոոպերատիվին միանալու առավելությունները
1. Ենթադրվում է, որ բնակարանային կոոպերատիվ համակարգի միջոցով բնակելի շենքերի կառուցումը փողի զգալի խնայողություն է: Վիճակագրության համաձայն, բնակարանային կոոպերատիվի կազմակերպման շնորհիվ դուք կարող եք խնայել մոտ 50% բնակարան գնելու համար:
2. Շինարարական կոոպերատիվներն ունեն լիակատար թափանցիկություն գումար հայթայթելու և ծախսելու հարցում: Բացի այդ, շինարարությունը կարող է ֆինանսավորվել փուլային, իսկ ապառիկները կարող են տրվել ոչ միայն տան կառուցման, այլ նաև շինարարության ավարտից հետո։
HBC ժամանակակից աշխարհում
Այսօր համախոհների կամավոր միություն՝ բնակելի շենքերի կառուցման նպատակովչափազանց հազվադեպ է: Չնայած այն հանգամանքին, որ օրենսդրությունը չի խոչընդոտում բնակարանային կոոպերատիվների ստեղծմանը, այս սխեմայով բազմահարկ շենքերի կառուցումն ավելի տարածված է խոշոր ձեռնարկությունների շրջանում, որոնք շահագրգռված են իրենց աշխատակիցներին բնակարաններ տրամադրել։
Այսպիսով, իմաստ ունի կազմակերպել բնակարանային կոոպերատիվ այն կազմակերպությունների աշխատակիցների համար, որոնք ունեն համապատասխան կառավարման աջակցություն: Միևնույն ժամանակ, նրանք կարող են խնայել շուկայական գնի և բնակարանի արժեքի տարբերությունը, որը վերցնում է կառուցապատողը:
Բնակարանային կոոպերատիվի մեխանիզմով բնակարաններ ձեռք բերելու դեպքում քաղաքացիներն ավելի պաշտպանված են տարբեր անկանխատեսելի իրավիճակներից։ Եթե կառուցապատողը հայտարարել է սնանկության մասին, ապա բաժնետերերն իրավունք ունեն ինքնուրույն զբաղվել շենքի կառուցմամբ։
Վերջերս բնակարանային կոոպերատիվների սկզբունքով աշխատող շինարարական կազմակերպությունների թիվը չի գերազանցել 15%-ը։ Այս պահին ռուսական շուկայում բնակարանների մեկ երրորդը վաճառվում է այս սխեմայով։
Ինչին պետք է ուշադրություն դարձնել բնակարանային կոոպերատիվների համար բնակարաններ գնելիս
Ըստ վիճակագրության՝ բնակարանի ընտրության վրա ազդող հիմնական գործոններից մեկը ոչ թե պայմանագրի ձևն է, ոչ թե տան հարևանությամբ ենթակառուցվածքների առկայությունը, այլ կառուցապատողի հեղինակությունը, նրա փորձը։ բազմաբնակարան շենքերի կառուցում, բնակարանի վճարման պայմանները.
Սակայն, եթե անհատը որոշել է միանալ բնակարանային կոոպերատիվին, պետք է ուշադրություն դարձնել մի քանի կարևոր կետի.
- Ստուգեք ներդրումային պայմանագիրը շինարարական ընկերության և բնակարանային կոոպերատիվի միջև: Ավելի լավ է, եթե կոոպերատիվն ինքը հանդես գա որպես կառուցապատող։ Այս դեպքում բնակարանային կոոպերատիվը կրում է ամբողջությամբպատասխանատու է բազմահարկ շենքերի կառուցման համար։
- Ուսումնասիրել վերնագրի այլ փաստաթղթեր՝ շինարարության թույլտվություն, հողի վարձակալության պայմանագիր կամ հողի սեփականության իրավունք:
- Ծանոթացեք բնակարանային կոոպերատիվի կանոնադրությանը: Առանձնահատուկ ուշադրություն պետք է դարձնել կոոպերատիվից մուտքի և ելքի պայմաններին։ Եվ նաև մուծումների և բնակարան ձեռք բերելու կարգի մասին։
Եթե վերը նշված բոլոր փաստաթղթերը պարզ և թափանցիկ են, կարող եք ապահով կերպով պայմանագիր կնքել կոոպերատիվի հետ:
